6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Tarafların Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Yükümlülükleri

Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olan kira sözleşmesinde hem kiraya veren hem de kiracının sözleşme gereği birbirlerine karşı bir takım borç ve yükümlülükleri bulunmaktadır. Bu yükümlülüklerden en önemlisi karşılıklı olup kiralayanın kira bedelini ödeme, kiraya verenin de kiralananı teslim ve kullanıma uygun bulundurma borcudur.

Asli yükümlülüklerden olan bu edimlerden birinin ifasının hiç ya da gereği gibi yerine getirilmemesi halinde tarafların Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu uyarınca bir takım hakları doğmuş olacaktır.

Kiracının kira bedelini ödememesi halinde bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi sonucu hukuk dünyasında birçok sonuç doğmakla birlikte, bu yazımızda işbu sonuçlardan yalnızca biri olan kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verenin İİK hükümleri uyarınca sahip olduğu kiralananın tahliye süreci üzerinde durulacaktır.

Kiracının Temerrüdü Halinde Başlatılacak İlamsız İcra Takibi

Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi üzerine kiraya verenin başvurabileceği en hızlı ve pratik yol tahliye talepli icra takibi başlatmak olacaktır. Kiracının temerrüde düşmesi üzerine kiraya veren, ihtara gerek duyulmaksızın bu tahliye talepli ilamsız icra takibini başlatabilecektir.

Takibin açılmasına müteakip borçluya gidecek olan ödeme emrinde mutlaka tahliye talebinin ve tahliye adresinin yazıyor olması gerekmektedir.

Bu konuda Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin E. 2017/13162 K. 2017/10909 18.9.2017 tarihli kararında:

‘’Dava, davalı kefillerin itirazlarının kaldırılması ve kiracının tahliyesi istemlerine ilişkindir. Takip talebinin geçerli olması ve buna dayanarak icra dairesinin borçluya ödeme emri gönderebilmesi için, takip talebinde bulunması gereken kayıtlara, takip talebinin şartları denir. Kiralayan alacaklı, ilamsız tahliye takip talebinde kiranın ödenmesinden başka, kiracının tahliyesini İ.İ.K.’nun 269/1. maddesi gereğince istemek zorundadır. Böylece kiralayan kira bedeli için genel haciz yolu ile takiple tahliye takibini birleştirir. Takip talebi örneğinin 7 numaralı bölümünün karşısındaki boş yere tahliye talebinin yazılması gerekir. Ayrıca 9 numaralı bölümde de bu talebin yeniden haciz ve tahliye şeklinde tekrarlanması gerekir. Dosyada mevcut, örnek icra takip dosyasındaki takip talepnamesinin incelenmesinden talepte tahliye isteğinin yer almadığı görülmektedir. Tahliye talebi olmayan takibe dayalı olarak, icra müdürlüğünce borçluya 13 örnek ödeme emri gönderilemez. Alacaklı, böyle bir ödeme emrine dayanarak İcra Mahkemesinden taşınmazın tahliyesini isteyemez. Bu durumda mahkemece, tahliye talebi bulunmayan takip talepnamesine dayalı olarak açılan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken tahliye kararı verilmesi hatalıdır.’’

Şeklinde hüküm tesis edilmiş olup, usule uygun şekilde hazırlanmayan ödeme emri iptal edilmesi riski ile karşılaşacaktır.

Borçluya gönderilecek olan ödeme emrinde, borçlunun ödeme emrini tebliğ aldıktan sonra 7 gün içerisinde işbu ödeme emrine itiraz edebileceği ve ödenmeyen kira bedeline ilişkin miktarın ödenmesi için 30 günlük süre verildiği hususları yer almaktadır.

Kendisine ödeme emri gönderilen kiracının süresi içerisinde etmiş olduğu itiraz icra takibini durdurur. Kiraya verenin takibe devam edebilmesi için itirazın kendisine tebliğinden itibaren 6 ay içerisinde icra takibinin başlatılmış olduğu yer İcra Mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararının verilmesini istemesi gerekir. Bu süreyi kaçıran kiraya veren, aynı kira alacağı kalemlerini takip konusu yaparak kiracıya karşı tahliye talepli ilamsız takip başlatamayacaktır.

Buna göre ödeme emri kendisine tebliğ edildikten sonra 7 gün içerisinde takibe itiraz etmeyen borçlu için takip kesinleşmiş olacaktır. Ne var ki, 7 günlük sürenin sonunda itiraz edilmemiş takibe dayanarak alacaklı taraf doğrudan haciz ve tahliye işlemlerine başlayamayacak olup bu işlemler için borçluya tanınan 30 günlük ödeme süresinin bitmesini beklemek zorunda kalacaktır.

Borçlu icra takibine itiraz süresi içinde itiraz etmez, 30 günlük ödeme süresi içerisinde de ödeme yapmazsa kira alacağı kesinleşir ve kiraya veren bu sürelerin dolmasına müteakip 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak kiralananın tahliyesini talep edebilecektir.

Borçlu İcra Takibine Konu Miktarı 30 Günlük Ödeme Süresinin Dolmasından Sonra Öderse Bu Durumda İzlenecek Yol Nedir?

Kanun ve yerleşik içtihat uyarınca borçlunun bu bedellere ilişkin ödemeyi 30 günlük kanuni ödeme süresi içerisinde yapması gerekmektedir. 30 günlük süre bittikten sonra ancak tahliye davası açılmadan önce yapılmış olan ödeme tahliye işlemlerini durdurmayacaktır. Kiraya veren yine de İcra Mahkemesinden kiralanan taşınmasın tahliyesini talep edebilecektir.

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/4311 E. , 2016/2084 K. 16.03.2016 tarihli kararında:

“…Davacı tarafından tahliye istekli olarak başlatılan icra takibinde, kira paralarının 30 günlük süre içerisinde ödenmesi isteği ve tahliye davası açılacağı uyarısını içeren Örnek 13 ödeme emri davalıya 27.03.2013 tarihinde tebliğ edilmiş olup, davalı icra takibinde istenen kira paralarının ödeme emri ile verilen süre dolduktan sonra 07.08.2013 tarihinde icra dosyasına ödemiştir. Yasal otuz günlük ödeme süresi içinde borcun ödenmemesi karşısında temerrüt şartlarının oluşması nedeniyle temerrüt nedeniyle tahliye davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

şeklinde,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2012/4630 E. 2012/7266 K. 15.05.2012 tarihli kararında:

“…Davalı, yazılı kira sözleşmesine dayalı olarak, ödenmediği iddia olunan kira alacaklarının tahsili amacıyla başlatılan icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrinin kendisine tebliğ edilmesine rağmen takibe, sözleşmenin varlığına ve aylık kira miktarına itiraz etmemiştir. Bu durumda kira ilişkisi ve takip konusu miktar kesinleşmiştir. Davalı ödeme iddiasında dahi bulunmamış, yargılamaya katılmamıştır. Ödeme emrindeki yasal 30 günlük sürede borcun ödendiği davalı tarafça ispat edilemediğinden, temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.

Davacının, davalı aleyhine tahliye davası açmasında ve kiralanandan tahliyesini istemesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davalı tarafından yasal 30 günlük süre dolduktan sonra, alacağın takibi için devam eden icra takibi safahatında alacağın takside bağlanması ya da alacağın belirli bir tarihte ödenmesi taahhüdünde bulunulması, gerçekleşen temerrüdü ortadan kaldırmaz.”

şeklinde hüküm kurmuştur.

Kiracının 30 günlük yasal ödeme süresinde kira bedelini ödememesi üzerine takibin kesinleşmesi halinde kiraya veren alacaklı, icra takibinin başlatılmış olduğu yer mahkemesinde ikame edeceği dava ile hakimden kiralanın tahliyesini talep etmelidir. Tahliye kararını verecek olan yegane makam İcra Hukuk Mahkemeleri olup İcra Müdürlüğü bu kararı vermeye yetkili değildir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 269. Maddesinin 3. fıkrası uyarınca İcra Mahkemesince verilen tahliye kararına karşı üst kanun yolu açıktır fakat bu tahliye kararı kesin olmamakla birlikte kararın icrası için kesinleşmesine gerek yoktur. İcra mahkemesi kararının kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi tahliye işlemlerinin gerçekleştirilmesi için yeterlidir.

Bu sürenin sonunda kiraya veren alacaklı İcra Mahkemesinden aldığı tahliye kararını icra müdürlüğüne sunup tahliye harçlarını yatırdıktan sonra kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını talep edebilecektir.