Site yönetimi kavramı ve site yönetimi ile ilgili yasal hükümler 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yer almaktadır. Kanunun “Anagayrimenkulün Yönetimi” başlıklı beşinci bölümünde yer alan düzenlemelere göre, anagayrimenkuller kat malikleri tarafından seçilen yönetici veya yönetim kurulu ile yönetilmektedir.

Yazımızda, yukarıda adı geçen Kanun kapsamında yapılan düzenlemelerden ‘‘Site Yönetiminin (Yöneticinin) Site Ortak Alanlarında Gerçekleşen Hırsızlık Olaylarından Sorumlulukları’’ konusuna ilişkin detaylı bilgi verilecektir.

Site Yönetimi Kavramı

Site yönetimi, ülkemizde hızla artan şehirleşmenin bir sonucu olarak ortaya çıkan bir kurumdur. Buna göre şehirleşmenin ve nüfusun doğru orantılı olarak artması üzerine çok katlı binaların inşaası ve birden çok binanın bir araya gelerek oluşturduğu “Site” kavramının hayatımıza yerleşmesiyle bu alanlardaki toplu yaşamanın düzenlenmesi ve belirli kurallar dahilinde işletilmesi gerekliliği duyulmuştur. Haliyle Kanun koyucu bu tür toplu yapılarda uyulması gereken kuralları içeren yasalar ve düzenlemeler yapmıştır. Bu yasalara uyulmasını sağlayan ve denetleyen ilk kurum Site Yönetimi kavramıdır. Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir. Site yönetiminin başlıca görevi sitenin kanunla belirli esaslara göre yönetimini sağlamak ve bu doğrultuda kararlar almaktır, bu görevler Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 35’e göre yönetim planında yazmak üzere belirlenir.

Site Yönetiminin Sorumluluk Kapsamı

Yukarıda da bahsettiğimiz üzere Site Yönetiminin sorumluluğu için başlıca yol gösterici olan kanun 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. İlgili Kanun’un 38. Maddesi;

“Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.

(Ek fıkra: 14/11/2007-5711/19 md.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır.”

şeklinde düzenlenmiştir.

Ne var ki maddenin ilk fıkrası ışığında Site Yönetiminin yansıması olan Yönetici’nin vekil gibi sorumluluğu bizi iki kanun uyarınca değerlendirmeye itecektir, nitekim “vekil gibi sorumluluk” kavramının düzenlendiği başlıca kanun, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’dur.

Doktrindeki genel görüş site yönetimi ile kat maliklerinin arasındaki ilişkinin hukuki niteliği vekalet ilişkisinden kaynaklandığı görüşü olsa da Gökalp’e göre profesyonel yönetim şirketleri ile kat malikleri arasında akdedilen sözleşmenin hukuki niteliği, TBK. anlamında “hizmet sözleşmesi”dir.[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ışığında konuyu ele aldığımızda genel hükümler, hizmet sözleşmesi ve vekalet sözleşmesi hükümleri gereğince Site Yönetiminin/Yöneticinin sorumluluğu belirlenmiş olacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu Uyarınca Site Ortak Alanlarında Gerçekleşen Hırsızlık Olaylarında Site Yönetiminin/Yöneticinin Sorumluluğu

Yöneticinin vekil gibi sorumlu olmasından kaynaklı olarak buna bağlı yükümlülüklerini yerine getirmemesi veya eksik yerine getirmesi vekillik ilişkisinin akıbeti açısından farklı sonuçlar ortaya çıkaracaktır.

İlgili kanunlarda da belirtildiği üzere site yönetiminin öncelikli görevlerinden biri de site sakinlerinin site sınırları içinde can ve mal güvenliğini sağlamaktır ki bu görev günümüzde yaygın olarak güvenlik şirketleri aracılığı ile sağlanmaktadır. Güvenlik şirketi ile aralarında hizmet alım sözleşmesi akdeden Site Yönetimi bu ilişki bakımından adam çalıştıran konumundadır. Site yönetimi, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca adam çalıştıranın özen sorumluluğu kapsamında yükümlülüklerini yerine getirecek ve kusursuz sorumluluk ilkesine göre hareket edecektir.

Kusursuz sorumluluk hallerinden biri olan adam çalıştıranın sorumluluğunun buradaki yansıması site yönetiminin/yöneticinin güvenlik şirketi ile anlaşırken gereken özeni göstermesi olarak belirmektedir. Bunun neticesinde site yönetiminin ihmalinden kaynaklanan site ortak alanlarında meydana gelen hırsızlık olayından dolayı site yönetimini ve güvenlik şirketi müteselsil olarak sorumlu olacaktırlar. Kaldı ki, site yönetimi güvenlik şirketi bakımından adam çalıştıran gibi sorumlu olacak ve sorumluluk esasları TBK 66’ya göre belirlenecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nu 66. Maddesi,

“Adam çalıştıran, çalışanın, kendisine verilen işin yapılması sırasında başkalarına verdiği zararı gidermekle yükümlüdür. Adam çalıştıran, çalışanını seçerken, işiyle ilgili talimat verirken, gözetim ve

denetimde bulunurken, zararın doğmasını engellemek için gerekli özeni gösterdiğini ispat ederse, sorumlu olmaz.”

Şeklindedir. Buna göre güvenlik şirketinin gerekli tedbirleri almamasından kaynaklı bir hırsızlık olayı vuku bulduğunda, site yönetiminin güvenlik şirketine rücu hakkı bulunacaktır. Unutulmamalıdır ki, rücu hakkının doğması için çalışanın zarar görene kusurlu bir davranışla zarar vermesi gerekir[2]. Bu kusursuz sorumluluktan kaynaklanan rücu davası, tazminatın ödendiği tarihten itibaren iki yıl, her halde on yıl içerisinde açılmalıdır.

T.C. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, E.2019/2716, K.2019/7225, T.13.6.2019 kararında:

“Eldeki dava, hırsızlık nedeniyle maddi ve manevi tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece, davacının davalı …Gayrimenkul Yöneticiliği Pazarlama ve Danışmanlık A.Ş.’nin yönetimde diğer davalı … Güvenlik Ltd. Şti.’nin güvenlik hizmeti sunduğu sitede bağımsız bölümünün bulunduğu ve bağımsız bölümde kendilerinin evde olmadığı bir sırada hırsızlık olayı olduğu, sitenin özel güvenlikli olduğu, davacının ayrıca ev içerisinde güvenlik kameraları yaptırdığı, çelik kapı ve ziynetleri için çelik kasa bulunduğu, site yönetiminin güvenlik şirketinin fizibilite raporlarının gereğini yerine getirmede ihmallerinin olduğu ve güvenlik şirketinin denetlemede yetersiz olduğu, davalı güvenlik şirketi asli görevi olan sitenin ve sakinlerinin can ve mal güvenliğini sağlamada yetersiz kaldığı, olayda site yönetiminin %35, güvenlik şirketinin %65 oranında kusurlu bulunduğu yönündeki bilirkişi raporuna itibar edilerek davacının evinden çalındığı bildirilen ve gerek olay yeri tutanağı gerekse tanık anlatımları ve davacının sosyal ekonomik durumu göz önüne alınarak hesap raporunda belirlenen kayıp eşya değerleri olarak belirlenen 42.037,30 TL değerden tarafların kusur durumlarına göre davalı site yönetiminin 14.713,05 TL’den, diğer davalı güvenlik şirketinin ise 27.324,25 TL’den sorumluluklarının kabulüne, davacının fazla maddi tazminat talebi ile olayda şartları bulunmayan manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiştir. TBK 61. maddede “Birden çok kişi birlikte bir zarara sebebiyet verdikleri veya aynı zarardan çeşitli sebeplerden dolayı sorumlu oldukları takdirde, haklarında müteselsil sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanır.” düzenlemesini içermektedir. Hal böyle olunca, davalıların meydana gelen zarardan müştereken ve müteselsilen sorumlu olmaları gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozma sebebidir.”

Şeklinde hüküm kurarak site yönetimi ve güvenlik şirketinin birlikte sorumlu olduğunu, bu sorumluluğun iç ilişkide rücu etmek suretiyle meydana geldiğini belirtmiştir.

Her ne kadar site yönetimi ve güvenlik şirketinin birlikte sorumlu olduğu açık hatadan doğan bir hırsızlık olayında müteselsil sorumlu olacaklarsa da yalnızca güvenlik şirketinden veyahut da üçüncü

bir kişiden kaynaklı bir olayda, site yönetimi tüm sorumluluklarını gerektiği gibi yerine getirdiyse, site yönetiminin üçüncü kişilerin ağır hatasından kaynaklı sorumluluğundan bahsedilemeyecektir.

Nitekim Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E.2017/8045, K.2020/1218, T.9.3.2020 sayılı kararında;

“Karar taraf vekilleri tarafından istinaf edilmesi üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 25. Hukuk Dairesi davacının dava dışı üçüncü kişiler tarafından kasten işlenen hırsızlık eylemi ile zarar gördüğü, bu kişilerin siteye davalı yönetim tarafından açtırılan kapıdan bir başka site sakininin kapıyı açması sonucu içeri girdikleri, söz konusu kapının, kat malikleri kurulunda alınan karar ile açtırılmış olduğundan davalı yönetimin vekil olarak kat malikleri kurulunda alınan kararı yerine getirmiş olmasından dolayı kendisine bir kusur atfedilemeyeceği, davalı yönetimin, davacının üçüncü kişilerin ağır kusurlu eylemleri ile uğradığı hırsızlık olayından dolayı uğradığı maddi zarardan sorumluluğu da bulunmadığı gerekçesi ile istinaf başvurusunun kabulü ile, … 8. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 15/11/2016 gün ve 2015/561 Esas – 2016/428 Karar sayılı kararının kaldırılmasına, HMK’nın 353. maddesinin 1. fıkrası (b) bendinin 2. maddesi uyarınca yeniden esas hakkında karar verilmesi gerektiği anlaşılmakla davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 362/1.a maddesinde öngörülen kesinlik sınırı 2017 yılı için 41.530.-TL’dir. Temyize konu edilen miktarın 2017 yılı kesinlik sınırının altında olması nedeniyle bölge adliye mahkemesinin 17/03/2017 tarihli kararı kesin niteliktedir. Kesin olan kararın temyiz istemleri hakkında mahkemece bir karar verilebileceği gibi, 01.06.1990 gün 3/4 Sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca Yargıtay tarafından da temyiz isteminin reddine karar verilebilir.”

Şeklinde hüküm kurmuştur.

Belirtmek gerekir ki, vekalet sözleşmesinden doğan alacaklar 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğundan (TBK. m. 147) ve kat mülkiyetine ilişkin yönetim de vekalet ilişkisinden doğduğundan, yöneticinin, üstlendiği görevlerin yönetici tarafından hiç veya gereği gibi yerine getirilmemesi durumunda ortaya çıkan kat malikleri lehine talep ve dava hakkı, ihlal tarihinden itibaren 5 yıllık zamanaşımına tabidir.[3]

[1] Gökalp, s. 24.

[2] Tandoğan, Kusura Dayanmayan sh. 72

[3] Uluşen, Muhammed. Apartman ve Site Yönetiminden Doğan Hukuki Sorumluluk,

Yüksek Lisans Tezi, Ankara, 2020.